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IA para la inspección de viviendas: detectar defectos en fotos, dictar, estimar las obras
IA para inspección de viviendas: detección de defectos en fotos, dictado, informe y estimación de obras. El método paso a paso y qué revisar.
El equipo de homePad
La IA para la inspección de viviendas sirve, en un acta de entrada o de salida, para cinco gestos concretos: reconocer en una foto los elementos de una estancia y sus defectos, escribir lo que usted dicta, controlar la aplicación con la voz, redactar un informe de obras y estimar su coste. Ella propone, usted valida: cada sugerencia se revisa antes de la firma. Este es el método paso a paso en una visita real, lo que hay que controlar y los errores que la IA comete con más frecuencia.
Los usos generales y las salvaguardas se tratan en La IA en gestión inmobiliaria; este artículo se centra en el trabajo sobre el terreno.
¿Qué hay que preparar antes de una inspección con IA?
Una visita con IA se prepara como cualquier otra, con dos exigencias más: fotos aprovechables y un vocabulario común. La IA solo vale lo que usted le muestra y le dice.
- Las funciones de IA de homePad App están incluidas desde el plan Pro. Actualice la aplicación.
- Para una salida, parta de la entrada: en homePad Reports, una visita duplicada recupera contactos, llaves, contadores, observaciones y fotos.
- Una pauta escrita para las fotos: luces encendidas, persianas subidas, una vista de conjunto tomada desde la puerta, un primer plano de cada defecto.
- Una escala de estados corta (por ejemplo nuevo, bueno, usado, deteriorado), definida para todo el equipo, que usted aplica a las propuestas de la IA.
¿Cómo se hace una inspección de vivienda con IA, paso a paso?
Una visita asistida por IA sigue el mismo orden que una visita clásica; lo que cambia es quién escribe el primer borrador. Ejemplo: el acta de salida de un piso de un dormitorio, preparada a partir del acta de entrada.
- Foto de conjunto de la estancia. La IA propone los elementos que reconoce: suelo, paredes, ventana, radiador, puerta, enchufes. Usted completa lo que ha quedado fuera del encuadre y elimina los duplicados.
- Primer plano de cada defecto. La IA propone un tipo de defecto: rayazo, mancha, desconchado, agujero, grieta. Usted lo confirma y después precisa la localización y la extensión, que la foto por sí sola no da. Coloque un metro o una tarjeta en el encuadre cuando el tamaño importe.
- Dictado. Usted describe mirando el elemento: «Pared izquierda, pintura blanca, dos agujeros de taco sin tapar cerca de la ventana». Revise las cifras y los términos técnicos.
- Comandos de voz. Sirven cuando tiene las manos ocupadas: linterna, metro, lectura de contador.
- Pruebas de los equipamientos. La IA no prueba nada: grifos, cisterna, persianas, placas y portero automático tiene que hacerlos funcionar usted mismo.
- Informe de obras generado por la IA. A partir de los defectos validados, la IA enumera las obras por estancia. Usted controla cada línea, las cantidades y las superficies.
- Estimación de costes. La IA propone un orden de magnitud para cada partida. Es una ayuda para decidir; solo un presupuesto compromete a un proveedor.
- Resumen. Condensa el informe para el propietario o el arrendador. Compruebe que no dice nada que el informe no diga.
- Revisión con el inquilino y firma. El acta se sigue haciendo en presencia de las dos partes: el inquilino lee las constataciones validadas, añade sus reservas y firma.
- Después de la visita, el comparativo. En homePad Reports, el informe comparativo IA coloca la entrada y la salida una junto a otra y destaca las diferencias. Usted decide cuáles corresponden a un desperfecto.
La vetustez es el desgaste normal debido al tiempo y a un uso conforme; las reparaciones que ocasiona no corren a cargo del inquilino. La IA ve una diferencia entre dos fotos. No sabe si esa diferencia es vetustez. Lo que dice la ley sobre el acta de entrada y salida, la vetustez y la fianza:
El acta de entrada y salida (état des lieux) se hace de forma contradictoria a la entrada y a la salida y se adjunta al contrato de alquiler (art. 3-2 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989); el decreto n.º 2016-382 de 30 de marzo de 2016 fija sus menciones y admite la forma electrónica. La vetustez es el estado de desgaste o de deterioro resultante del tiempo o del uso normal (mismo decreto). Toda retención de la fianza debe justificarse; la fianza se devuelve en un mes si la salida es conforme con la entrada, y en dos meses en caso contrario (art. 22 de la ley de 1989).
El Código de Obligaciones no impone ningún acta, pero en la devolución el arrendador comprueba el estado de la cosa y comunica inmediatamente los defectos al inquilino (art. 267a CO). El inquilino devuelve la vivienda en el estado que resulta de un uso conforme al contrato (art. 267, apdo. 1, CO); el desgaste normal se valora a menudo con la tabla paritaria de amortizaciones, un baremo privado de vidas útiles sin fuerza de ley; pida la edición vigente a su asociación de propietarios o de inquilinos. La garantía, de 3 meses de alquiler como máximo, solo se libera con el acuerdo de las partes, mediante una orden de pago no impugnada o por sentencia (art. 257e CO).
Acta detallada y contradictoria obligatoria: art. 220 del Código de la Vivienda de Bruselas, art. 27 del decreto valón de 15 de marzo de 2018, art. 9 del Vlaams Woninghuurdecreet. La vetustez y la fuerza mayor corren a cargo del arrendador: art. 223 (Bruselas), art. 8 y 28 §2 (Valonia), art. 26 y 39 §3 (Flandes). La garantía se libera por acuerdo escrito de las partes o por decisión del juez de paz.
Si se ha previsto una garantía, se firma un acta escrita y contradictoria del estado de la vivienda a más tardar el día de la entrada (art. 5(2) de la ley modificada de 21 de septiembre de 2006). El inquilino no responde de los deterioros debidos a la vetustez o a la fuerza mayor (art. 1730 y 1755 del Código Civil). Para los nuevos contratos sujetos al régimen vigente desde el 1 de agosto de 2024, la garantía no puede superar dos meses de alquiler, y las cantidades retenidas deben justificarse. Cuando el acta de salida es conforme con la de entrada, salvo el uso y la vetustez normales, y el arrendador no formula ninguna reclamación por alquileres impagados o daños locativos, la mitad de la garantía se devuelve en el mes siguiente a la entrega de las llaves; el resto, una vez deducidas las cantidades debidamente justificadas, a más tardar en el mes siguiente a la recepción de las liquidaciones de gastos o a la aprobación definitiva de las cuentas anuales de la comunidad de propietarios (art. 5, apartado 2bis, de la ley modificada de 21 de septiembre de 2006).
¿Qué comprobar antes de validar las propuestas de la IA?
Cada tipo de propuesta tiene su punto de control y su error típico; esta tabla sirve de pauta de revisión.
| Propuesta de la IA | Lo que usted comprueba | Error típico |
|---|---|---|
| Lista de elementos | completa, sin duplicados, bien nombrada | elemento fuera del encuadre olvidado, convector llamado radiador |
| Defecto detectado | real, bien calificado, localizado, medido | reflejo leído como un rayazo, junta de baldosas leída como una grieta |
| Estado atribuido | conforme con su escala de estados | «usado» propuesto donde el elemento está «deteriorado» |
| Texto dictado | cifras, unidades, términos técnicos | «hecho» escrito «echo», nombre de material deformado |
| Informe de obras | causa, cantidades, superficies | toda la estancia repintada por un solo impacto |
| Estimación de costes | coherencia con sus precios locales | orden de magnitud tomado por un importe a retener |
| Resumen | fiel y neutro | frase que imputa un daño al inquilino sin constatación validada |
| Comparativo entrada/salida | mismo elemento, mismo defecto | ángulo o luz diferentes leídos como un cambio |
Una retención de la fianza debe justificarse, en plazos propios de cada país (vea el bloque anterior). Una estimación producida por la IA prepara la discusión; la retención se basa en presupuestos o facturas.
¿Dónde se equivoca la IA con más frecuencia?
La IA se equivoca sobre todo cuando la foto también engañaría al ojo humano: falta de luz, reflejos, texturas, defectos fuera de campo.
- La luz. Una estancia oscura, un contraluz delante de la ventana o una bombilla amarilla falsean los colores: una sombra se convierte en una mancha. Encienda todas las luces y fotografíe de espaldas a la ventana.
- Los reflejos. Baldosas brillantes, parqué vitrificado, acero inoxidable, cristales y espejos crean rayazos fantasma. Cambie de ángulo antes de validar.
- Las texturas. El gotelé, el papel pintado con motivos, la veta de la madera y las juntas pueden leerse como grietas.
- Los defectos ocultos. Bajo una alfombra, detrás de un mueble, bajo una pintura reciente que oculta la humedad: la IA solo ve el encuadre. Un olor o una avería también se le escapan.
- La escala. Sin referencia, una foto no distingue un desconchado de 2 mm de uno de 2 cm.
- El ruido. Una caja de escalera, una ventilación mecánica o la calle degradan el dictado. Hable cerca del dispositivo y revise.
Recuerde una regla: que la IA no señale nada no demuestra que no haya nada. El método de descripción sigue siendo el de nuestra guía del informe de estado del inmueble digital.
¿Qué normas de protección de datos hay que respetar?
RGPD: informe a los ocupantes, en el momento de la recogida de los datos, de la finalidad, la base jurídica, los destinatarios, el plazo de conservación y sus derechos (art. 13). El reglamento no exige nombrar la herramienta; exige informar de las decisiones basadas únicamente en el tratamiento automatizado (art. 13, apdo. 2, letra f, y art. 22), y una propuesta de la IA que usted valida no lo es. Mencionar la función de IA sigue siendo una buena práctica. Autoridad de control: la CNIL.
Ley Federal de Protección de Datos (LPD), en vigor desde el 1 de septiembre de 2023: informe como mínimo de la identidad del responsable, de la finalidad y de los destinatarios (art. 19); una decisión tomada únicamente por la máquina debe señalarse (art. 21). El PFPDT recuerda que la LPD se aplica directamente a la IA.
RGPD, como en Francia (art. 13), bajo el control de la Autoridad de Protección de Datos (APD).
RGPD, como en Francia (art. 13), bajo el control de la Comisión Nacional de Protección de Datos (CNPD).
¿Cómo implantar la IA en un equipo de inspección?
La implantación funciona cuando el equipo comparte las mismas reglas de toma de fotos, de vocabulario y de validación antes de usar la IA a gran escala.
- Lance un piloto con dos o tres técnicos, en visitas reales y variadas: vivienda vacía, amueblada, planta baja oscura.
- Escriba las reglas: pauta de fotos, escala de estados, lista de los términos que se deben emplear.
- Organice una doble revisión durante el piloto: un responsable revisa cada informe y anota las correcciones por tipo.
- Mida el tiempo por informe, el número de correcciones y las impugnaciones, antes y después.
- Establezca quién valida y quién firma: quien ha hecho la visita, nunca la herramienta.
- Extiéndalo a todo el equipo, con un referente que comparta cada semana los errores de la IA detectados.
Para un proveedor de actas de entrada y salida, lo que está en juego es la homogeneidad entre técnicos; para una agencia, el volumen de los periodos de más actividad.
Lo que homePad hace por usted
homePad aplica un principio sencillo: la IA propone, el profesional valida. Sus herramientas sirven tanto a los agentes inmobiliarios como a los subcontratistas que realizan actas de entrada y salida para sus clientes.
- homePad App, IA desde el plan Pro: detección por foto de los elementos y de los defectos, dictado por voz, comandos de voz, informe de obras generado por la IA, resumen de los informes y estimación de costes, en el propio dispositivo.
- homePad App sobre el terreno: modo sin conexión completo, fotos con sello de tiempo y geolocalizadas, firma electrónica certificada, PDF automático.
- homePad Reports, desde el plan Pro: informe comparativo IA entrada/salida, salida creada a partir de la entrada, informes firmados enviados a las partes al cerrar la visita.
- Tres planes, Starter, Pro y Entreprise, con un principio claro: 1 crédito = 1 informe.
Preguntas frecuentes
¿Puede la IA hacer el acta de entrada o de salida en lugar del profesional?
No. La IA prepara un borrador a partir de las fotos y de la voz, pero la visita, las pruebas de los equipamientos y la validación siguen siendo humanas. El acta la elaboran las partes o un tercero con mandato, que asumen su contenido al firmarla.
¿Tiene validez legal un acta de entrada y salida hecha con IA?
Su valor depende de su contenido y de la firma de las partes; la herramienta que ha ayudado a redactarla no lo cambia. La forma electrónica se admite en los cuatro países, en las condiciones recordadas en el bloque sobre el acta. Una constatación precisa, ilustrada y revisada se defiende; un texto generado y firmado sin revisión se defiende mal.
¿Basta una estimación de obras hecha con IA para descontar de la fianza?
No. La estimación da un orden de magnitud para decidir rápido. Toda retención debe justificarse, en la práctica con presupuestos o facturas, y tener en cuenta la vetustez, que no corre a cargo del inquilino.
¿Sabe la IA distinguir el desgaste normal de un desperfecto?
No. Detecta un defecto o una diferencia entre la entrada y la salida, pero valorar la vetustez exige conocer la antigüedad del elemento, la duración de la ocupación y, en su caso, la tabla de vetustez prevista en el contrato. Esa es la función del profesional.
¿Hay que avisar al inquilino de que se usa IA en la inspección?
El RGPD, como la ley suiza de protección de datos, obliga a informar a las personas de los tratamientos de sus datos, sea cual sea la herramienta. Si las fotos y el informe pasan por una función de IA, menciónelo en la información que facilita a los ocupantes (detalle por país en el bloque sobre los datos). Explicar al inquilino, durante la visita, que la IA propone y usted valida también evita malentendidos.
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