Methode12 min leestijd
Plaatsbeschrijving met AI: gebreken op foto herkennen, dicteren, werken ramen
Plaatsbeschrijving met AI: gebreken herkennen op foto, dicteren, werkrapport en kostenraming. De methode stap voor stap en wat u moet controleren.
Het homePad-team
Bij een plaatsbeschrijving met AI doet de artificiële intelligentie op het terrein vijf precieze dingen: de elementen van een ruimte en hun gebreken op een foto herkennen, schrijven wat u dicteert, de app met de stem bedienen, een werkrapport opstellen en de kosten ervan ramen. AI stelt voor, u valideert: elke suggestie wordt nagelezen vóór de ondertekening. Hieronder vindt u de methode stap voor stap tijdens een echt bezoek, wat u moet controleren en de fouten die AI het vaakst maakt.
De algemene toepassingen en de waarborgen komen aan bod in AI in vastgoedbeheer; dit artikel gaat over het terrein.
Wat bereidt u voor vóór een plaatsbeschrijving met AI?
Een bezoek met AI bereidt u voor zoals elk bezoek, met twee extra vereisten: bruikbare foto's en een gemeenschappelijke woordenschat. AI is maar zo goed als wat u haar toont en zegt.
- De AI-functies van homePad App zijn inbegrepen vanaf de Pro-formule. Werk de app bij.
- Voor een uittrede vertrekt u van de intrede: in homePad Reports neemt een gedupliceerd bezoek de contacten, sleutels, meters, opmerkingen en foto's over.
- Een schriftelijke richtlijn voor de foto's: lichten aan, rolluiken open, een overzichtsfoto vanaf de deur, een close-up per gebrek.
- Een korte schaal voor de staat (bijvoorbeeld nieuw, goed, versleten, beschadigd), vastgelegd voor het hele team, die u toepast op de voorstellen van de AI.
Hoe verloopt een plaatsbeschrijving met AI, stap voor stap?
Een bezoek met de hulp van AI volgt dezelfde volgorde als een klassiek bezoek; wat verandert, is wie de eerste versie schrijft. Voorbeeld: de uittrede van een appartement met één slaapkamer, voorbereid op basis van de intrede.
- Overzichtsfoto van de ruimte. De AI stelt de elementen voor die ze herkent: vloer, muren, raam, radiator, deur, stopcontacten. U vult aan wat buiten beeld is gebleven en verwijdert de dubbels.
- Close-up van elk gebrek. De AI stelt een soort gebrek voor: kras, vlek, afgesprongen stuk, gat, scheur. U bevestigt en preciseert daarna de plaats en de omvang, die de foto alleen niet geeft. Leg een meetlint of een kaart in beeld als de grootte van belang is.
- Dicteren. U beschrijft het element terwijl u ernaar kijkt: “Linkermuur, witte verf, twee niet-opgevulde pluggaten bij het raam.” Lees de cijfers en de technische termen na.
- Spraakopdrachten. Ze zijn handig als u de handen vol hebt: zaklamp, meetlint, meterstand.
- De uitrustingen testen. De AI test niets: kranen, toiletspoeling, rolluiken, kookplaten en parlofoon laat u zelf werken.
- Door AI gegenereerd rapport van de werken. Op basis van de gevalideerde gebreken somt de AI de werken per ruimte op. U controleert elke regel, de hoeveelheden en de oppervlaktes.
- Kostenraming. De AI stelt voor elke post een orde van grootte voor. Het is een hulp bij de beslissing; alleen een offerte verbindt een aannemer.
- Samenvatting. Ze vat het rapport samen voor de eigenaar of de verhuurder. Controleer dat ze niets zegt wat het rapport niet zegt.
- Nalezen met de huurder en ondertekenen. De plaatsbeschrijving wordt nog altijd opgesteld in aanwezigheid van beide partijen: de huurder leest de gevalideerde vaststellingen, voegt zijn voorbehouden toe en ondertekent.
- Na het bezoek: de vergelijking. In homePad Reports zet het AI-vergelijkingsrapport de intrede en de uittrede naast elkaar en brengt het de verschillen naar voren. U beslist welke ervan een beschadiging zijn.
Ouderdomsslijtage is de normale slijtage door de tijd en door normaal gebruik; de herstellingen die ze veroorzaakt, zijn niet ten laste van de huurder. De AI ziet een verschil tussen twee foto's. Ze weet niet of dat verschil ouderdomsslijtage is. Wat de wet zegt over de plaatsbeschrijving, de ouderdomsslijtage en de huurwaarborg:
De plaatsbeschrijving wordt op tegenspraak opgesteld bij de intrede en bij de uittrede en bij de huurovereenkomst gevoegd (art. 3-2 van wet nr. 89-462 van 6 juli 1989); decreet nr. 2016-382 van 30 maart 2016 legt de vermeldingen vast en laat de elektronische vorm toe. Ouderdomsslijtage is de staat van slijtage of achteruitgang die het gevolg is van de tijd of van normaal gebruik (zelfde decreet). Elke inhouding op de huurwaarborg moet worden verantwoord; de waarborg wordt binnen één maand teruggegeven als de uittrede overeenstemt met de intrede, anders binnen twee maanden (art. 22 van de wet van 1989).
Het Zwitsers Wetboek van Obligaties (CO) legt geen plaatsbeschrijving op, maar bij de teruggave controleert de verhuurder de staat van het goed en meldt hij de gebreken onmiddellijk aan de huurder (art. 267a CO). De huurder geeft de woning terug in de staat die het gevolg is van een gebruik volgens de overeenkomst (art. 267 lid 1 CO); de normale slijtage wordt vaak beoordeeld met de paritaire afschrijvingstabel, een private schaal met levensduren zonder kracht van wet; vraag de geldende editie aan uw verhuurders- of huurdersvereniging. De waarborg, ten hoogste 3 maanden huur, wordt alleen vrijgegeven met het akkoord van de partijen, op grond van een betalingsbevel waartegen geen verzet is aangetekend, of op grond van een vonnis (art. 257e CO).
Een gedetailleerde plaatsbeschrijving op tegenspraak is verplicht: art. 220 van de Brusselse Huisvestingscode, art. 27 van het Waals decreet van 15 maart 2018, art. 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Ouderdomsslijtage en overmacht blijven ten laste van de verhuurder: art. 223 (Brussel), art. 8 en 28 §2 (Wallonië), art. 26 en 39 §3 (Vlaanderen). De huurwaarborg wordt vrijgegeven met een schriftelijk akkoord van de partijen of een beslissing van de vrederechter.
Als een huurwaarborg is voorzien, wordt uiterlijk op de dag van de intrede een schriftelijke plaatsbeschrijving op tegenspraak ondertekend (art. 5(2) van de gewijzigde wet van 21 september 2006). De huurder is niet aansprakelijk voor beschadigingen die het gevolg zijn van ouderdomsslijtage of overmacht (art. 1730 en 1755 van het Burgerlijk Wetboek). Voor nieuwe huurovereenkomsten onder de regeling die sinds 1 augustus 2024 geldt, mag de waarborg niet meer dan twee maanden huur bedragen, en de ingehouden bedragen moeten worden verantwoord. Wanneer de plaatsbeschrijving bij uittrede overeenstemt met die bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage en ouderdomsslijtage, en de verhuurder geen aanspraak maakt op onbetaalde huur of huurschade, wordt de helft van de waarborg teruggegeven binnen de maand na de teruggave van de sleutels; het saldo, na aftrek van de naar behoren verantwoorde bedragen, uiterlijk binnen de maand na de ontvangst van de afrekening van de lasten of de definitieve goedkeuring van de jaarrekening van de mede-eigendom (art. 5, paragraaf 2bis, van de gewijzigde wet van 21 september 2006).
Wat controleert u voordat u de voorstellen van de AI valideert?
Elk soort voorstel heeft zijn eigen controlepunt en zijn typische fout; deze tabel dient als rooster om na te lezen.
| Voorstel van de AI | Wat u controleert | Typische fout |
|---|---|---|
| Lijst van de elementen | volledig, zonder dubbels, juist benoemd | element buiten beeld vergeten, convector radiator genoemd |
| Herkend gebrek | reëel, juist omschreven, gelokaliseerd, gemeten | reflectie gelezen als een kras, tegelvoeg gelezen als een scheur |
| Toegekende staat | in overeenstemming met uw schaal | “versleten” voorgesteld waar het element “beschadigd” is |
| Gedicteerde tekst | cijfers, eenheden, technische termen | “acht” geschreven als “echt”, vervormde materiaalnaam |
| Rapport van de werken | oorzaak, hoeveelheden, oppervlaktes | de hele ruimte opnieuw geschilderd voor één enkele deuk |
| Kostenraming | coherent met uw lokale prijzen | orde van grootte opgevat als een in te houden bedrag |
| Samenvatting | getrouw en neutraal | zin die een schade aan de huurder toeschrijft zonder gevalideerde vaststelling |
| Vergelijking intrede / uittrede | hetzelfde element, hetzelfde gebrek | andere hoek of ander licht gelezen als een verandering |
Een inhouding op de huurwaarborg moet worden verantwoord, binnen termijnen die in elk land anders zijn (zie het blok hierboven). Een raming van de AI bereidt het gesprek voor; de inhouding steunt op offertes of facturen.
Waar vergist de AI zich het vaakst?
De AI vergist zich vooral wanneer de foto ook het menselijk oog zou misleiden: te weinig licht, reflecties, texturen, gebreken buiten beeld.
- Het licht. Een donkere ruimte, tegenlicht voor het raam of een gele lamp vervalsen de kleuren: een schaduw wordt een vlek. Doe alle lichten aan en fotografeer met de rug naar het raam.
- De reflecties. Glanzende tegels, gevernist parket, inox, ruiten en spiegels creëren spookkrassen. Verander van hoek voordat u valideert.
- De texturen. Crepi, behangpapier met motieven, houtnerven en voegen kunnen als scheuren worden gelezen.
- De verborgen gebreken. Onder een tapijt, achter een meubel, onder verse verf die vocht verbergt: de AI ziet alleen wat in beeld is. Een geur of een defect ontsnapt haar ook.
- De schaal. Zonder referentie maakt een foto geen onderscheid tussen een afgesprongen stuk van 2 mm en een van 2 cm.
- Het lawaai. Een trappenhal, een ventilatiesysteem of de straat verslechteren het dictee. Spreek dicht bij het toestel en lees na.
Onthoud één regel: als de AI niets signaleert, bewijst dat niet dat er niets is. De methode om te beschrijven blijft die van onze gids over de digitale plaatsbeschrijving.
Welke regels voor gegevensbescherming gelden?
GDPR: informeer de bewoners bij de verzameling over het doel, de rechtsgrond, de ontvangers, de bewaartermijn en hun rechten (art. 13). De verordening verplicht u niet het hulpmiddel te noemen; ze verplicht u wel een besluit te melden dat uitsluitend op geautomatiseerde verwerking berust (art. 13, lid 2, f, en art. 22), en een AI-voorstel dat u valideert is dat niet. Het gebruik van de AI-functie vermelden blijft een goede praktijk. Toezichthouder: de CNIL.
Federale wet betreffende gegevensbescherming (LPD), van kracht sinds 1 september 2023: vermeld ten minste de identiteit van de verwerkingsverantwoordelijke, het doel en de ontvangers (art. 19); een beslissing die uitsluitend door de machine wordt genomen, moet worden gemeld (art. 21). De federale toezichthouder (PFPDT) herinnert eraan dat de LPD rechtstreeks op AI van toepassing is.
GDPR, zoals in Frankrijk (art. 13), onder toezicht van de Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA).
GDPR, zoals in Frankrijk (art. 13), onder toezicht van de Commission nationale pour la protection des données (CNPD).
Hoe voert u AI in bij een terreinteam?
De invoering slaagt wanneer het team dezelfde regels deelt voor de foto's, de woordenschat en de validatie voordat het de AI op grote schaal gebruikt.
- Start een proefproject met twee of drie medewerkers, op echte en gevarieerde bezoeken: lege woning, gemeubelde woning, donker gelijkvloers.
- Schrijf de regels op: richtlijn voor de foto's, schaal voor de staat, lijst van de te gebruiken termen.
- Laat tijdens het proefproject dubbel nalezen: een verantwoordelijke leest elk rapport na en noteert de correcties per soort.
- Meet de tijd per rapport, het aantal correcties en de betwistingen, vóór en na.
- Leg vast wie valideert en wie ondertekent: de persoon die het bezoek heeft uitgevoerd, nooit de tool.
- Breid uit naar het hele team, met een referentiepersoon die elke week de fouten van de AI deelt die men is tegengekomen.
Voor een dienstverlener die plaatsbeschrijvingen uitvoert, draait alles om eenvormigheid tussen de medewerkers; voor een vastgoedkantoor om het volume in de drukke periodes.
Wat homePad voor u doet
homePad past een eenvoudig principe toe: AI stelt voor, de professional valideert. De tools dienen zowel vastgoedmakelaars als onderaannemers die plaatsbeschrijvingen voor hun klanten uitvoeren.
- homePad App, AI vanaf de Pro-formule: detectie via foto van de elementen en de gebreken, dicteren met de stem, spraakopdrachten, door AI gegenereerd rapport van de werken, samenvatting van de rapporten, kostenraming, op het toestel.
- homePad App op het terrein: volledige offlinemodus, foto's met tijdstempel en geolocatie, gecertificeerde elektronische handtekening, automatische PDF.
- homePad Reports, vanaf de Pro-formule: AI-vergelijkingsrapport intrede / uittrede, uittrede aangemaakt op basis van de intrede, ondertekende rapporten naar de partijen verstuurd bij het afsluiten van het bezoek.
- Drie formules, Starter, Pro en Entreprise, met een duidelijk principe: 1 credit = 1 rapport.
Veelgestelde vragen
Kan AI een plaatsbeschrijving maken in plaats van de professional?
Nee. De AI bereidt een ontwerp voor op basis van de foto's en de stem, maar het bezoek, het testen van de uitrustingen en de validatie blijven mensenwerk. De plaatsbeschrijving wordt opgesteld door de partijen of door een gemachtigde derde, die door te ondertekenen de verantwoordelijkheid voor de inhoud dragen.
Is een plaatsbeschrijving gemaakt met AI juridisch geldig?
De waarde ervan hangt af van de inhoud en van de handtekening van de partijen; de tool die heeft geholpen bij het opstellen, verandert daar niets aan. De elektronische vorm is in de vier landen toegelaten, onder de voorwaarden die in het blok over de plaatsbeschrijving zijn vermeld. Een nauwkeurige, geïllustreerde en nagelezen vaststelling is te verdedigen; een gegenereerde tekst die zonder nalezen is ondertekend, veel minder.
Volstaat een AI-raming van de werken voor een inhouding op de huurwaarborg?
Nee. De raming geeft een orde van grootte om snel te beslissen. Elke inhouding moet worden verantwoord, in de praktijk met offertes of facturen, en rekening houden met de ouderdomsslijtage, die niet ten laste van de huurder is.
Kan AI ouderdomsslijtage onderscheiden van een beschadiging?
Nee. Ze herkent een gebrek of een verschil tussen intrede en uittrede, maar om ouderdomsslijtage te beoordelen moet u de leeftijd van het element kennen, de duur van de bewoning en, in voorkomend geval, het rooster voor ouderdomsslijtage uit de huurovereenkomst. Dat is de rol van de professional.
Moet ik de huurder laten weten dat ik AI gebruik?
De GDPR, net als de Zwitserse wet op de gegevensbescherming, verplicht u om personen te informeren over de verwerking van hun gegevens, welke tool u ook gebruikt. Als de foto's en het rapport via een AI-functie lopen, vermeld dat dan in uw informatie aan de bewoners (details per land in het blok over de gegevens). Wie de huurder tijdens het bezoek uitlegt dat de AI voorstelt en u valideert, vermijdt bovendien misverstanden.
- plaatsbeschrijving met AI
- artificiële intelligentie
- kostenraming
- spraakdictee