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Inspección de edificios en tableta: el método y la checklist de las zonas comunes
Checklist de inspección de edificios: preparación, recorrido, zonas comunes zona por zona, fotos, prioridades e informe de visita en tableta.
El equipo de homePad
Una inspección de edificios, o visita técnica del edificio, consiste en recorrer las zonas comunes siguiendo un itinerario fijo, constatar su estado con fotos y clasificar después cada problema por prioridad para encargar las obras adecuadas. En tableta, el método se resume en cuatro tiempos: preparar a partir del historial, seguir la misma checklist zona por zona, trabajar sin conexión en los sótanos y convertir las constataciones en solicitudes de intervención.
La visita técnica del edificio es una inspección visual y funcional de las zonas comunes, es decir, de los espacios y equipamientos que usan todos los ocupantes, realizada por el gestor, el administrador de la comunidad, el conserje o un proveedor, que da lugar a un informe fechado e ilustrado.
¿Para qué sirve una inspección de edificios y cada cuánto hay que hacerla?
La inspección sirve para detectar los desperfectos antes de que se conviertan en siniestros, comprobar el trabajo de los proveedores de mantenimiento y conservar un registro fechado del estado del edificio. Un canalón obstruido visto en octubre se resuelve con una limpieza. Descubierto en febrero por una mancha en el techo del último piso, se convierte en un daño por agua y en una declaración de siniestro.
La frecuencia depende sobre todo del contrato del administrador de la comunidad o del mandato de gestión. Como referencia: una o dos visitas al año para un edificio pequeño, una por trimestre si hay ascensor, aparcamiento y sala de calderas, más una visita específica después de un siniestro o de unas obras. Programe la de otoño antes de la temporada de calefacción y de lluvias. El marco por país:
No hay una frecuencia legal: el contrato del administrador de la comunidad (syndic) fija las visitas, y el contrato tipo (anexo 1 del decreto n.º 67-223 de 17 de marzo de 1967, introducido por el decreto n.º 2015-342 de 26 de marzo de 2015) prevé en la tarifa fija un número mínimo de visitas y verificaciones periódicas, su duración y si se redacta un informe (cláusula 7.1.1). El syndic lleva el libro de mantenimiento (carnet d'entretien, art. 18 de la ley n.º 65-557 de 10 de julio de 1965). Una comunidad de propietarios de viviendas con más de 15 años elabora un proyecto de plan plurianual de obras, actualizado cada 10 años (art. 14-2).
En la propiedad por pisos (PPE), el administrador gestiona y adopta por iniciativa propia las medidas urgentes para evitar un daño (art. 712s CC); la asamblea lo nombra y puede crear un fondo de renovación (art. 712m). No hay frecuencia legal de visitas ni libro de mantenimiento obligatorio: deciden el reglamento de la PPE y el contrato de administración.
El administrador (syndic) de la asociación de copropietarios (ACP), nombrado por tres años como máximo, realiza los actos conservatorios y conserva el expediente de intervención posterior (art. 3.89 del Código Civil). Fondo de reserva de al menos el 5 % de los gastos ordinarios después de cinco años, salvo rechazo por mayoría de cuatro quintos (art. 3.86 § 3). No hay una frecuencia legal: se fija en el contrato del administrador.
El sindicato de copropietarios responde de la falta de mantenimiento de las zonas comunes (art. 11 de la ley modificada de 16 de mayo de 1975); el administrador (syndic), nombrado por tres años como máximo, se encarga del mantenimiento y de las obras urgentes (art. 14 y 21). Fondo de obras obligatorio desde la ley de 30 de junio de 2022 (art. 11bis). No hay una frecuencia legal: se acuerda con el administrador.
¿Cómo preparar la inspección del edificio en la oficina?
Una visita bien preparada empieza con tres elementos abiertos: la plantilla del informe, el último informe de visita y las solicitudes de intervención en curso. Sin ellos, se olvida comprobar lo que debía repararse.
- Elija la plantilla adecuada para el edificio. Una plantilla por tipología evita los apartados vacíos: un edificio sin ascensor ni aparcamiento no necesita los de un residencial con calefacción central.
- Relea el informe anterior y anote los puntos «a vigilar», que deben volver a fotografiarse desde el mismo ángulo.
- Haga la lista de las solicitudes abiertas. Cada reparación anunciada como hecha se comprueba in situ: usted la cierra o la reclama de nuevo.
- Reúna los accesos: llaves o tarjetas de la sala de calderas, de la cubierta y de los cuartos técnicos, número del conserje.
- Tenga a mano los contratos de mantenimiento y la fecha de las últimas revisiones, para compararlos con los registros in situ. En una comunidad de propietarios, añada el expediente de mantenimiento que lleva el administrador.
- Sincronice y cargue la tableta, con una batería auxiliar y una linterna.
¿Qué recorrido seguir en el edificio?
El buen recorrido va del exterior al interior, sube en ascensor, baja a pie y termina en los sótanos, siempre en el mismo orden. Subir en la cabina pone a prueba el ascensor; un orden constante hace que dos informes se puedan comparar línea por línea.
El orden tipo: fachadas, portal, ascensor, cubierta accesible, escaleras bajando, trasteros, aparcamientos, cuarto de basuras, sala de calderas y zonas verdes al salir. Suba a una cubierta solo si el acceso es seguro y está autorizado; si no, anote «no accesible», que también es una constatación.
La checklist de inspección de las zonas comunes, zona por zona
Esta checklist cubre un edificio de viviendas; elimine las líneas que no procedan. El alumbrado de emergencia (en Francia, BAES) se enciende en caso de corte de corriente para señalizar la evacuación. El sistema de control de humos evacúa los humos de una caja de escalera, a menudo por una abertura en la parte superior. Una puerta cortafuegos retrasa la propagación del fuego y solo cumple su función si está cerrada.
| Zona | Puntos que controlar | Señales de alerta |
|---|---|---|
| Entorno y fachadas | revocos, juntas, balcones, barandillas, canalones y bajantes | grieta en escalera, hormigón desconchado que deja ver el acero, barandilla que se mueve |
| Cubierta y terrazas accesibles | cubierta, canalones, desagües, impermeabilización, chimeneas | agua estancada, vegetación, remate de impermeabilización despegado |
| Portal y entrada | puerta y cierrapuertas, control de acceso, portero automático, buzones, iluminación | puerta que no se cierra, ventosa electromagnética fuera de servicio |
| Cajas de escalera y rellanos | peldaños, pasamanos, iluminación, paredes y techos, patinillos técnicos | mamperlán despegado, rastro de humedad en el techo, patinillo abierto |
| Ascensor | funcionamiento, parada a nivel, puertas de rellano, iluminación, alarma | escalón entre cabina y rellano, ruido anormal, alarma sin respuesta |
| Trasteros y sótanos | humedad, ventilación, iluminación, puertas, tuberías visibles | olor a moho, fuga en un racor, trastos en los pasillos |
| Aparcamientos | puerta automática, iluminación, ventilación, suelo y techo | hormigón desconchado en el techo, puerta que no se detiene ante un obstáculo |
| Cuarto de basuras | limpieza, toma de agua, ventilación, contenedores | olores, plagas, contenedores rotos |
| Sala de calderas y cuartos técnicos | cierre con llave, ausencia de almacenamiento, fugas, libro de la sala de calderas | cuarto convertido en trastero, libro sin cumplimentar |
| Zonas verdes | árboles, vallas, cancela, caminos, zonas de juego | rama que amenaza con caer, losa levantada, cancela bloqueada |
| Seguridad contra incendios | extintores y su etiqueta de revisión, alumbrado de emergencia, control de humos, puertas cortafuegos, planos de evacuación | puerta cortafuegos calzada abierta, alumbrado de emergencia apagado, extintor ausente, mando de control de humos obstruido |
| Controles obligatorios (según el país y el edificio) | registros y últimos informes: ascensor, calefacción, seguridad contra incendios, puertas de garaje, amianto | fecha del último control ilocalizable o vencida, reservas sin levantar |
La inspección comprueba la fecha de los controles obligatorios y el levantamiento de las reservas. Principales obligaciones en 2026:
- Ascensor: mantenimiento con una visita cada seis semanas (art. R134-6 del Código de la Construcción y de la Vivienda), control técnico cada cinco años (art. R134-11).
- Amianto: expediente técnico de amianto si la licencia de obras es anterior al 1 de julio de 1997 (art. R1334-29-5 del Código de Salud Pública).
- Plomo: informe de riesgo de exposición al plomo (CREP) de las zonas comunes de los edificios de viviendas construidos antes de 1949, y después antes de obras que dañen los revestimientos, salvo si un informe anterior no detectó plomo (art. L1334-8 del Código de Salud Pública).
- Puertas automáticas de garaje: contrato de mantenimiento por escrito y dos visitas al año (orden de 12 de noviembre de 1990).
- Seguridad contra incendios: verificación al menos anual de la detección, el desenfumado, la ventilación y las columnas secas, con un registro de seguridad (art. 101 de la orden de 31 de enero de 1986, para los edificios cuyo permiso se solicitó después de su publicación).
- Sala de calderas: mantenimiento anual de las calderas de 4 a 400 kW (art. R224-41-4 y siguientes del Código de Medio Ambiente).
- Ascensores: normas cantonales; en Ginebra, mantenimiento por un especialista autorizado y revisiones según las normas SIA (art. 16 del reglamento sobre los ascensores, L 5 05.08). En los demás cantones, consulte a la autoridad cantonal.
- Amianto: no hay diagnóstico general; antes de las obras, la empresa identifica los peligros (art. 3 OTConst).
- Electricidad: control periódico, por regla general cada 20 años en un edificio de viviendas y en cada cambio de propietario si el último control tiene cinco años; el propietario entrega un informe de seguridad al gestor de red (art. 36 y anexo OIBT).
- Calefacción: la autoridad hace medir las emisiones, por regla general cada dos años en una caldera de gasóleo y cada cuatro años en una instalación de gas de hasta 1 MW (art. 13 OPair).
- Incendios: prescripciones de protección contra incendios de la AEAI, aplicadas y controladas por cada cantón; consulte a la autoridad cantonal de protección contra incendios.
- Ascensores: mantenimiento según las instrucciones del fabricante o, en su defecto, al menos dos veces al año; inspección preventiva por un SECT (servicio externo de control técnico) cada año, completada con una inspección semestral, si el mantenimiento lo hace una empresa certificada, y cada tres meses en los demás casos; análisis de riesgos al menos cada quince años (art. 4 y 6 del real decreto de 9 de marzo de 2003).
- Incendios: el real decreto de 7 de julio de 1994 fija las normas básicas de los edificios nuevos; para un edificio existente, consulte al municipio y a la zona de rescate.
- Amianto: en Flandes, certificado de amianto en la venta de un edificio anterior a 2001, y para las zonas comunes de una comunidad de propietarios a más tardar el 31 de diciembre de 2026 (OVAM).
- Calderas: mantenimiento o control periódico impuesto por cada región según el combustible (en Flandes, desde 20 kW: cada año con gasóleo, cada dos años con gas).
- Ascensores: examen y pruebas anuales por un organismo de control, mantenimiento por personal cualificado y registro de seguridad (prescripciones ITM-SST 1203.1 de la ITM, la Inspección de Trabajo y Minas).
- Incendios y calefacción: los controles dependen del edificio; consulte al CGDIS (servicio de bomberos y rescate) sobre la prevención de incendios y encargue el mantenimiento de la caldera a un profesional.
- Amianto: antes de obras en un edificio antiguo, encargue la localización del amianto y consulte a la ITM las normas aplicables.
¿Cómo trabajar sin conexión en los trasteros y los aparcamientos?
Una aplicación de inspección debe funcionar sin red; si no, la visita se detiene en el primer sótano. Con un modo sin conexión completo, el informe y las fotos se quedan en el dispositivo y se sincronizan cuando vuelve la red. Sincronice antes de salir, termine la visita en una zona con cobertura y compruebe que la sincronización ha terminado antes de apagar la tableta.
¿Qué fotos hacer para que el informe sirva de prueba?
Una foto de visita solo tiene valor si se sabe qué muestra, dónde y cuándo se hizo. Las reglas son las del informe de estado del inmueble digital, con una exigencia más: comparar en el tiempo.
- una vista de conjunto por zona y después un primer plano de cada defecto, vinculado a su línea del informe
- una referencia de escala junto a una grieta o un desconchado
- para un punto a vigilar, la misma toma en cada visita; en una grieta, una raya de lápiz fechada en cada extremo muestra si avanza
- fotos con sello de tiempo y geolocalizadas, que fechan y sitúan la constatación
- ni personas, ni matrículas, ni nombres de los buzones: el informe no necesita esos datos personales (vea la checklist RGPD)
¿Cómo clasificar los problemas detectados?
Tres niveles de prioridad bastan, si cada uno tiene una definición escrita que conoce todo el equipo.
| Prioridad | Definición | Ejemplos | Qué hacer |
|---|---|---|---|
| Urgente | peligro para las personas o daño en curso | barandilla suelta, fuga activa, puerta cortafuegos bloqueada abierta | puesta en seguridad el mismo día |
| A planificar | desperfecto real sin peligro inmediato | cierrapuertas roto, junta de fachada abierta | solicitud de intervención antes de la próxima visita |
| A vigilar | defecto estable | microfisura, mancha de humedad antigua y seca | misma foto en la próxima visita |
Un olor a gas queda fuera de esta clasificación: llame al servicio de urgencias de la compañía distribuidora antes que nada.
¿Qué debe contener el informe de inspección del edificio?
Un informe de inspección del edificio útil muestra las urgencias en la primera página y después detalla cada constatación con su foto, su prioridad y la medida decidida. Indica la fecha, la persona que ha realizado la visita, las zonas no accesibles y la evolución de los puntos en seguimiento. Envíelo el mismo día al propietario o al consejo de la comunidad de propietarios, y al conserje.
Cada constatación urgente o a planificar se convierte en una solicitud de intervención con sus fotos, un responsable y una fecha límite, según el método de nuestra guía de gestión de las intervenciones. La visita siguiente empieza por esas solicitudes: este cierre del ciclo es lo que convierte una ronda en un seguimiento técnico.
Lo que homePad hace por usted
homePad acompaña la inspección del edificio hasta las obras, para los administradores de fincas, las sociedades de inversión inmobiliaria y los arrendadores sociales. La visita se hace con homePad App en tableta o smartphone iOS y Android; la versión de homePad Reports que se instala en un ordenador Windows sirve para las actas de entrada y salida.
- homePad App: visitas de edificios guiadas, plantillas con su marca, modo sin conexión completo, fotos con sello de tiempo y geolocalizadas, PDF automático.
- homePad Reports, desde el plan Pro: historial de las visitas de cada edificio, visita asignada a un compañero o creada a partir de la anterior, informes enviados a las partes al cerrar la visita.
- homePad Resolve, plan Entreprise: una solicitud de intervención parte de las obras detectadas en el informe, con presupuestos, proveedores y seguimiento en tiempo real.
- homePad One, desde el plan Pro: cuadros de mando y cartografía de los inmuebles a escala del parque.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede hacer la inspección técnica de un edificio?
Pueden hacerla el gestor, el administrador de la comunidad, el conserje o un proveedor con mandato. Lo esencial es que la persona conozca el edificio, siga la checklist común y tenga autoridad para lanzar una solicitud de intervención. Para un punto técnico concreto, como una grieta estructural, la visita señala el problema y un profesional cualificado lo analiza.
¿Qué diferencia hay entre una visita técnica del edificio y un diagnóstico técnico global?
La visita técnica es un control visual periódico, realizado internamente o por un proveedor, para detectar los desperfectos y hacer su seguimiento. El diagnóstico técnico global y los planes plurianuales de obras son estudios de profesionales cualificados, que planifican las obras a varios años; su carácter obligatorio depende del país (recuadro anterior). Los sucesivos informes de visita alimentan útilmente esos estudios.
¿Se necesita internet para inspeccionar un edificio con una tableta?
No, si la aplicación dispone de un modo sin conexión completo. El informe y las fotos se guardan en el dispositivo en los trasteros y los aparcamientos y se sincronizan cuando vuelve la red. Acuérdese de sincronizar la tableta antes de salir.
¿Qué hacer si una puerta cortafuegos está calzada abierta durante la visita?
Ciérrela si no la mantiene abierta un dispositivo previsto para ello, fotografíe la situación y clasifique la constatación como urgente. Busque la causa: cierrapuertas roto, calzo puesto por un ocupante o un repartidor. Un aviso en el portal y una comprobación en la visita siguiente evitan que se repita.
¿Cómo saber si una grieta en un edificio está avanzando?
Fotografíela con una referencia de escala, siempre desde el mismo lugar y con el mismo ángulo, y trace a lápiz una raya fechada en cada uno de sus extremos. En la visita siguiente, la nueva foto muestra si se ha alargado o ensanchado. Una grieta que evoluciona pasa de «a vigilar» a «a planificar», con la opinión de un profesional de la construcción.
¿Hay que firmar el informe de inspección del edificio?
No se exige ninguna firma para un informe interno, pero que lo firme la persona que realiza la visita fecha la constatación y la compromete. Cuando el conserje o un miembro del consejo de la comunidad acompaña la visita, su firma confirma lo que se ha visto juntos. La firma electrónica con sello de tiempo y geolocalizada de homePad App cumple esta función al final de la visita.
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