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KI beim Übergabeprotokoll: Mängel auf Fotos erkennen, diktieren, Arbeiten schätzen
KI beim Übergabeprotokoll: Mängelerkennung per Foto, Diktat, Arbeitsbericht und Kostenschätzung. Die Methode Schritt für Schritt und was zu prüfen ist.
Das homePad-Team
KI dient beim Übergabeprotokoll vor Ort fünf klar umrissenen Handgriffen: auf einem Foto die Elemente eines Raums und ihre Mängel erkennen, aufschreiben, was Sie diktieren, die App per Sprache steuern, einen Arbeitsbericht verfassen und dessen Kosten schätzen. Sie schlägt vor, Sie bestätigen: Jeder Vorschlag wird vor der Unterschrift gegengelesen. Hier finden Sie die Methode Schritt für Schritt an einer realen Wohnungsabnahme, was Sie kontrollieren müssen und welche Fehler die KI am häufigsten macht.
Die allgemeinen Anwendungen und die Leitplanken behandelt der Beitrag KI in der Immobilienverwaltung; dieser Artikel widmet sich der Arbeit vor Ort.
Was muss man vor einem Übergabeprotokoll mit KI vorbereiten?
Eine Begehung mit KI bereiten Sie wie jede andere Begehung vor, mit zwei zusätzlichen Anforderungen: verwertbare Fotos und ein gemeinsames Vokabular. Die KI ist nur so gut wie das, was Sie ihr zeigen und sagen.
- Die KI-Funktionen von homePad App sind ab dem Angebot Pro enthalten. Aktualisieren Sie die App.
- Für einen Auszug gehen Sie vom Einzug aus: In homePad Reports übernimmt eine duplizierte Begehung Kontakte, Schlüssel, Zähler, Bemerkungen und Fotos.
- Eine schriftliche Fotoanweisung: Licht an, Fensterläden offen, eine Gesamtansicht von der Tür aus, eine Nahaufnahme pro Mangel.
- Eine kurze Zustandsskala (zum Beispiel neu, gut, abgenutzt, beschädigt), für das ganze Team festgelegt, die Sie auf die Vorschläge der KI anwenden.
Wie läuft ein Übergabeprotokoll mit KI ab, Schritt für Schritt?
Eine KI-gestützte Begehung folgt derselben Reihenfolge wie eine klassische; was sich ändert, ist, wer den ersten Entwurf schreibt. Beispiel: der Auszug aus einer 2-Zimmer-Wohnung, vorbereitet auf Basis des Einzugs.
- Gesamtfoto des Raums. Die KI schlägt die Elemente vor, die sie erkennt: Boden, Wände, Fenster, Heizkörper, Tür, Steckdosen. Sie ergänzen, was ausserhalb des Bildausschnitts geblieben ist, und löschen Doppelungen.
- Nahaufnahme jedes Mangels. Die KI schlägt eine Mangelart vor: Kratzer, Fleck, Abplatzung, Loch, Riss. Sie bestätigen und präzisieren dann Lage und Ausmass, die das Foto allein nicht liefert. Legen Sie einen Massstab oder eine Karte ins Bild, wenn die Grösse eine Rolle spielt.
- Diktat. Sie beschreiben, während Sie das Element betrachten: «Linke Wand, weisser Anstrich, zwei nicht zugespachtelte Dübellöcher beim Fenster.» Lesen Sie Zahlen und Fachbegriffe gegen.
- Sprachbefehle. Sie helfen, wenn Sie die Hände nicht frei haben: Taschenlampe, Massband, Zählerablesung.
- Funktionsproben der Ausstattung. Die KI testet nichts: Wasserhähne, WC-Spülung, Fensterläden, Kochfelder und Gegensprechanlage probieren Sie selbst aus.
- KI-generierter Arbeitsbericht. Aus den bestätigten Mängeln listet die KI die Arbeiten pro Raum auf. Sie kontrollieren jede Zeile, die Mengen und die Flächen.
- Kostenschätzung. Die KI schlägt für jede Position eine Grössenordnung vor. Sie ist eine Entscheidungshilfe; nur eine Offerte verpflichtet einen Dienstleister.
- Zusammenfassung. Sie verdichtet den Bericht für den Eigentümer oder Vermieter. Prüfen Sie, dass sie nichts aussagt, was nicht im Bericht steht.
- Gegenlesen mit dem Mieter und Unterschrift. Das Übergabeprotokoll wird weiterhin im Beisein beider Parteien erstellt: Der Mieter liest die bestätigten Feststellungen, bringt seine Vorbehalte an und unterschreibt.
- Nach der Begehung: der Vergleich. In homePad Reports stellt der KI-Vergleichsbericht Einzug und Auszug nebeneinander und hebt die Unterschiede hervor. Sie entscheiden, welche davon auf eine Beschädigung zurückgehen.
Die altersbedingte Abnutzung ist der normale Verschleiss durch Zeit und vertragsgemässen Gebrauch; die Reparaturen, die sie verursacht, gehen nicht zulasten des Mieters. Die KI sieht einen Unterschied zwischen zwei Fotos. Sie weiss nicht, ob dieser Unterschied altersbedingte Abnutzung ist. Was das Gesetz zu Übergabeprotokoll, Abnutzung und Kaution sagt:
Das Übergabeprotokoll wird bei Einzug und Auszug gemeinsam erstellt und dem Mietvertrag beigefügt (Art. 3-2 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989); das Dekret Nr. 2016-382 vom 30. März 2016 legt die Pflichtangaben fest und lässt die elektronische Form zu. Die altersbedingte Abnutzung («vétusté») ist der Zustand der Abnutzung oder Verschlechterung, der sich aus der Zeit oder dem normalen Gebrauch ergibt (dasselbe Dekret). Jeder Abzug von der Mietkaution muss belegt werden; die Kaution wird innert eines Monats zurückgezahlt, wenn der Auszug dem Einzug entspricht, andernfalls innert zwei Monaten (Art. 22 des Gesetzes von 1989).
Das Obligationenrecht schreibt kein Übergabeprotokoll vor, doch bei der Rückgabe prüft der Vermieter den Zustand der Sache und meldet dem Mieter Mängel sofort (Art. 267a OR). Der Mieter gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR); die normale Abnutzung wird oft anhand der paritätischen Lebensdauertabelle beurteilt, einer privaten Tabelle der Lebensdauern ohne Gesetzeskraft; die aktuelle Ausgabe erhalten Sie bei Ihrem Vermieter- oder Mieterverband. Die Sicherheitsleistung, höchstens 3 Monatsmieten, wird nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines Zahlungsbefehls, gegen den kein Rechtsvorschlag erhoben wurde, oder aufgrund eines Urteils freigegeben (Art. 257e OR).
Ein detailliertes, gemeinsam erstelltes Übergabeprotokoll ist Pflicht: Art. 220 des Brüsseler Wohngesetzbuches, Art. 27 des wallonischen Dekrets vom 15. März 2018, Art. 9 des Vlaams Woninghuurdecreet. Altersbedingte Abnutzung und höhere Gewalt gehen zulasten des Vermieters: Art. 223 (Brüssel), Art. 8 und 28 § 2 (Wallonien), Art. 26 und 39 § 3 (Flandern). Die Mietgarantie wird durch schriftliche Vereinbarung der Parteien oder durch Entscheid des Friedensrichters freigegeben.
Ist eine Kaution vorgesehen, wird spätestens am Tag des Einzugs ein schriftliches, gemeinsam erstelltes Übergabeprotokoll unterzeichnet (Art. 5(2) des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006). Der Mieter haftet nicht für Verschlechterungen infolge altersbedingter Abnutzung oder höherer Gewalt (Art. 1730 und 1755 des Code civil). Bei neuen Mietverträgen, die der seit dem 1. August 2024 geltenden Regelung unterliegen, darf die Kaution zwei Monatsmieten nicht übersteigen, und einbehaltene Beträge müssen belegt werden. Entspricht das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll, vorbehaltlich der normalen Abnutzung und Alterung, und macht der Vermieter keine Forderungen für unbezahlte Mieten oder Mieterschäden geltend, wird die Hälfte der Kaution innert eines Monats nach der Schlüsselrückgabe zurückgezahlt; der Rest, nach Abzug der ordnungsgemäss belegten Beträge, spätestens innert eines Monats nach Erhalt der Nebenkostenabrechnungen oder nach der endgültigen Genehmigung der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft (Art. 5, Absatz 2bis, des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006).
Was muss man prüfen, bevor man die Vorschläge der KI bestätigt?
Jede Art von Vorschlag hat ihren Kontrollpunkt und ihren typischen Fehler; diese Tabelle dient als Raster für das Gegenlesen.
| Vorschlag der KI | Was Sie prüfen | Typischer Fehler |
|---|---|---|
| Liste der Elemente | vollständig, ohne Doppelungen, richtig benannt | Element ausserhalb des Bildausschnitts vergessen, Konvektor als Heizkörper bezeichnet |
| Erkannter Mangel | tatsächlich vorhanden, richtig benannt, verortet, gemessen | Spiegelung als Kratzer gelesen, Plattenfuge als Riss gelesen |
| Zugewiesener Zustand | entspricht Ihrer Zustandsskala | «abgenutzt» vorgeschlagen, wo das Element «beschädigt» ist |
| Diktierter Text | Zahlen, Einheiten, Fachbegriffe | «vierzehn» als «vierzig» verstanden, Materialname verfälscht |
| Arbeitsbericht | Ursache, Mengen, Flächen | ganzer Raum neu gestrichen wegen einer einzigen Delle |
| Kostenschätzung | stimmig mit Ihren lokalen Preisen | Grössenordnung als einzubehaltender Betrag verstanden |
| Zusammenfassung | getreu und neutral | Satz, der dem Mieter einen Schaden zuschreibt, ohne bestätigte Feststellung |
| Vergleich Einzug/Auszug | dasselbe Element, derselbe Mangel | anderer Blickwinkel oder anderes Licht als Veränderung gelesen |
Ein Abzug von der Mietkaution muss belegt werden, innerhalb von Fristen, die je nach Land verschieden sind (siehe den Kasten oben). Eine von der KI erstellte Schätzung bereitet die Diskussion vor; der Abzug stützt sich auf Offerten oder Rechnungen.
Wo macht die KI die meisten Fehler?
Die KI irrt sich vor allem dann, wenn das Foto auch das menschliche Auge täuschen würde: wenig Licht, Spiegelungen, Texturen, Mängel ausserhalb des Bildes.
- Das Licht. Ein dunkler Raum, Gegenlicht vor dem Fenster oder eine gelbe Glühbirne verfälschen die Farben: Ein Schatten wird zum Fleck. Schalten Sie alles ein und fotografieren Sie mit dem Rücken zum Fenster.
- Die Spiegelungen. Glänzende Platten, versiegeltes Parkett, Chromstahl, Glas und Spiegel erzeugen Phantomkratzer. Wechseln Sie den Blickwinkel, bevor Sie bestätigen.
- Die Texturen. Abrieb, gemusterte Tapeten, Holzmaserung und Fugen können als Risse gelesen werden.
- Die verdeckten Mängel. Unter einem Teppich, hinter einem Möbel, unter frischer Farbe, die Feuchtigkeit überdeckt: Die KI sieht nur den Bildausschnitt. Ein Geruch oder ein Defekt entgehen ihr ebenfalls.
- Der Massstab. Ohne Bezugsgrösse unterscheidet ein Foto eine Abplatzung von 2 mm nicht von einer von 2 cm.
- Der Lärm. Ein Treppenhaus, eine Lüftungsanlage oder die Strasse verschlechtern das Diktat. Sprechen Sie nahe am Gerät und lesen Sie gegen.
Merken Sie sich eine Regel: Wenn die KI nichts meldet, beweist das nicht, dass nichts da ist. Die Methode der Beschreibung bleibt jene unseres Leitfadens zum digitalen Übergabeprotokoll.
Welche Datenschutzregeln gelten?
DSGVO: Informieren Sie die Bewohner bei der Erhebung über Zweck, Rechtsgrundlage, Empfänger, Aufbewahrungsdauer und ihre Rechte (Art. 13). Die Verordnung verlangt nicht, das Werkzeug zu nennen; sie verlangt, eine ausschliesslich auf einer automatisierten Verarbeitung beruhende Entscheidung offenzulegen (Art. 13 Abs. 2 lit. f und Art. 22), und ein KI-Vorschlag, den Sie bestätigen, ist keine solche. Die KI-Funktion zu erwähnen, bleibt eine gute Praxis. Aufsichtsbehörde: die CNIL.
Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG), in Kraft seit dem 1. September 2023: Informieren Sie mindestens über die Identität des Verantwortlichen, den Bearbeitungszweck und die Empfänger (Art. 19); eine ausschliesslich automatisierte Einzelentscheidung muss mitgeteilt werden (Art. 21). Der EDÖB weist darauf hin, dass das DSG direkt auf KI anwendbar ist.
DSGVO, wie in Frankreich (Art. 13), unter der Aufsicht der Datenschutzbehörde (DSB/APD).
DSGVO, wie in Frankreich (Art. 13), unter der Aufsicht der Nationalen Kommission für den Datenschutz (CNPD).
Wie führt man KI im Team für Wohnungsübergaben ein?
Die Einführung gelingt, wenn das Team dieselben Regeln für Aufnahmen, Vokabular und Bestätigung teilt, bevor es die KI in grossem Umfang nutzt.
- Starten Sie einen Pilotversuch mit zwei oder drei Mitarbeitenden, an realen und unterschiedlichen Begehungen: leere Wohnung, möblierte Wohnung, dunkles Erdgeschoss.
- Schreiben Sie die Regeln auf: Fotoanweisung, Zustandsskala, Liste der zu verwendenden Begriffe.
- Lassen Sie während des Pilotversuchs doppelt gegenlesen: Eine verantwortliche Person liest jeden Bericht und notiert die Korrekturen nach Art.
- Messen Sie die Zeit pro Bericht, die Anzahl Korrekturen und die Beanstandungen, vorher und nachher.
- Legen Sie fest, wer bestätigt und wer unterschreibt: die Person, die die Begehung durchgeführt hat, nie das Tool.
- Weiten Sie die Nutzung auf das ganze Team aus, mit einer Ansprechperson, die jede Woche die festgestellten KI-Fehler teilt.
Für einen Dienstleister, der Übergabeprotokolle erstellt, geht es um Einheitlichkeit zwischen den Mitarbeitenden; für eine Agentur um das Volumen in Spitzenzeiten.
Was homePad für Sie tut
homePad folgt einem einfachen Grundsatz: Die KI schlägt vor, die Fachperson bestätigt. Die Tools dienen Immobilienmaklern ebenso wie Subunternehmern, die Übergabeprotokolle für ihre Kunden erstellen.
- homePad App, KI ab dem Angebot Pro: Erkennung von Elementen und Mängeln per Foto, Sprachdiktat, Sprachbefehle, KI-generierter Arbeitsbericht, Zusammenfassung der Berichte, Kostenschätzung, direkt auf dem Gerät.
- homePad App vor Ort: vollständiger Offline-Modus, Fotos mit Zeitstempel und Geolokalisierung, zertifizierte elektronische Signatur, automatisches PDF.
- homePad Reports, ab dem Angebot Pro: KI-Vergleichsbericht Einzug/Auszug, Auszug aus dem Einzug erstellt, unterschriebene Berichte beim Abschluss der Begehung an die Parteien gesendet.
- Drei Angebote, Starter, Pro und Entreprise, mit einem klaren Grundsatz: 1 Credit = 1 Bericht.
Häufige Fragen
Kann KI ein Übergabeprotokoll selbst erstellen?
Nein. Die KI bereitet aus Fotos und Stimme einen Entwurf vor, doch die Begehung, die Funktionsproben der Ausstattung und die Bestätigung bleiben Sache des Menschen. Das Übergabeprotokoll wird von den Parteien oder von einem beauftragten Dritten erstellt, die mit ihrer Unterschrift für den Inhalt einstehen.
Ist ein Übergabeprotokoll mit KI rechtsgültig?
Sein Wert beruht auf seinem Inhalt und auf der Unterschrift der Parteien; das Tool, das beim Verfassen geholfen hat, ändert daran nichts. Die elektronische Form ist in allen vier Ländern zulässig, unter den Bedingungen, die im Kasten zum Übergabeprotokoll genannt sind. Eine präzise, bebilderte und gegengelesene Feststellung lässt sich verteidigen; ein generierter Text, der ohne Gegenlesen unterschrieben wurde, kaum.
Reicht eine KI-Kostenschätzung für einen Abzug von der Mietkaution?
Nein. Die Schätzung liefert eine Grössenordnung, um rasch zu entscheiden. Jeder Abzug muss belegt werden, in der Praxis durch Offerten oder Rechnungen, und die altersbedingte Abnutzung berücksichtigen, die nicht zulasten des Mieters geht.
Kann KI normale Abnutzung von einem Schaden unterscheiden?
Nein. Sie erkennt einen Mangel oder einen Unterschied zwischen Einzug und Auszug, doch um die altersbedingte Abnutzung zu beurteilen, müssen Sie das Alter des Elements, die Wohndauer und gegebenenfalls die im Mietvertrag vorgesehene Abnutzungstabelle kennen. Das ist die Aufgabe der Fachperson.
Muss man den Mieter über den Einsatz von KI informieren?
Die DSGVO wie auch das Schweizer Datenschutzgesetz verpflichten dazu, die betroffenen Personen über die Bearbeitung ihrer Daten zu informieren, unabhängig vom Tool. Laufen die Fotos und der Bericht über eine KI-Funktion, erwähnen Sie dies in Ihrer Information an die Bewohner (Einzelheiten nach Land im Kasten zu den Daten). Wenn Sie dem Mieter während der Begehung erklären, dass die KI vorschlägt und Sie bestätigen, vermeiden Sie zudem Missverständnisse.
- KI Übergabeprotokoll
- Kostenschätzung mit KI
- Mängelerkennung per Foto
- Sprachdiktat Wohnungsabnahme