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Gebäudebegehung: Checkliste und Methode auf dem Tablet
Gebäudebegehung mit Checkliste: Vorbereitung, Rundgang, Kontrollpunkte der Allgemeinflächen nach Zone, Fotos, Prioritäten und Begehungsbericht.
Das homePad-Team
Eine Gebäudebegehung mit Checkliste heisst: die Allgemeinflächen auf einem festen Rundgang abgehen, ihren Zustand mit Fotos festhalten und jedes Problem nach Priorität einstufen, um die richtigen Arbeiten auszulösen. Auf dem Tablet umfasst die Methode vier Schritte: anhand der Historie vorbereiten, Zone für Zone derselben Checkliste folgen, in den Untergeschossen offline arbeiten und die Feststellungen anschliessend in Einsatzanfragen umwandeln.
Die Gebäudebegehung, auch technische Begehung genannt, ist eine visuelle und funktionale Kontrolle der Allgemeinflächen, also der Bereiche und Anlagen, die allen Bewohnern dienen. Sie wird vom Bewirtschafter, von der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, vom Hauswart oder von einem Dienstleister durchgeführt und endet mit einem datierten, bebilderten Bericht.
Wozu dient eine Gebäudebegehung, und wie oft sollte sie stattfinden?
Die technische Begehung dient dazu, Mängel zu erkennen, bevor daraus Schadenfälle werden, die Arbeit der Unterhaltsdienstleister zu überprüfen und den Zustand des Gebäudes datiert zu dokumentieren. Eine verstopfte Dachrinne, die im Oktober auffällt, lässt sich mit einer Reinigung beheben. Wird sie erst im Februar durch einen Fleck an der Decke im obersten Stock entdeckt, ist daraus ein Wasserschaden mit Schadenmeldung geworden.
Die Häufigkeit hängt vor allem vom Vertrag mit der Verwaltung oder vom Bewirtschaftungsmandat ab. Als Richtwert: ein bis zwei Begehungen pro Jahr bei einem kleinen Gebäude, eine pro Quartal bei einem Gebäude mit Lift, Tiefgarage und Heizraum, dazu eine gezielte Begehung nach einem Schadenfall oder nach Arbeiten. Legen Sie die Herbstbegehung vor die Heizperiode und die Regenzeit. Der Rahmen nach Land:
Eine gesetzliche Häufigkeit gibt es nicht: Der Vertrag mit dem Syndic legt die Begehungen fest, und der Mustervertrag (Anhang 1 des Dekrets Nr. 67-223 vom 17. März 1967, eingeführt durch das Dekret Nr. 2015-342 vom 26. März 2015) sieht in der Pauschale eine Mindestzahl periodischer Begehungen und Kontrollen vor, dazu ihre Dauer und ob ein Bericht erstellt wird (Klausel 7.1.1). Der Syndic führt das Unterhaltsheft («carnet d'entretien», Art. 18 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965). Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wohnnutzung, die älter als 15 Jahre ist, erstellt einen Entwurf für einen mehrjährigen Arbeitsplan, der alle 10 Jahre aktualisiert wird (Art. 14-2).
Im Stockwerkeigentum besorgt der Verwalter die Verwaltung und trifft von sich aus die dringlichen Massnahmen zur Abwehr eines Schadens (Art. 712s ZGB); die Versammlung wählt ihn und kann einen Erneuerungsfonds äufnen (Art. 712m ZGB). Weder eine Häufigkeit der Begehungen noch ein Unterhaltsheft ist gesetzlich vorgeschrieben: Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Verwaltungsvertrag entscheiden.
Der Syndikus der Vereinigung der Miteigentümer (VME), für höchstens drei Jahre bestellt, nimmt die Erhaltungsmassnahmen vor und bewahrt das Dossier für spätere Eingriffe auf (Art. 3.89 des belgischen Zivilgesetzbuches). Nach fünf Jahren ist ein Reservefonds von mindestens 5 % der ordentlichen Lasten zu bilden, ausser bei einer Ablehnung mit Vierfünftelmehrheit (Art. 3.86 § 3). Eine gesetzliche Häufigkeit gibt es nicht: Sie wird im Vertrag mit dem Syndikus festgelegt.
Die Eigentümergemeinschaft haftet für mangelnden Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile (Art. 11 des geänderten Gesetzes vom 16. Mai 1975); der Syndikus, für höchstens drei Jahre bestellt, sorgt für den Unterhalt und die dringenden Arbeiten (Art. 14 und 21). Seit dem Gesetz vom 30. Juni 2022 ist ein Arbeitsfonds obligatorisch (Art. 11bis). Eine gesetzliche Häufigkeit gibt es nicht: Sie wird mit dem Syndikus vereinbart.
Wie bereitet man eine Gebäudebegehung im Büro vor?
Eine gut vorbereitete Begehung beginnt mit drei geöffneten Unterlagen: der Berichtsvorlage, dem letzten Begehungsbericht und den laufenden Einsatzanfragen. Ohne sie vergessen Sie zu prüfen, was hätte repariert werden sollen.
- Wählen Sie die passende Vorlage für das Gebäude. Eine Vorlage pro Gebäudetyp vermeidet leere Rubriken: Ein Gebäude ohne Lift und ohne Tiefgarage braucht nicht die Rubriken einer Wohnanlage mit zentralem Heizraum.
- Lesen Sie den vorherigen Bericht nochmals durch und notieren Sie die Punkte «zu beobachten», die aus demselben Blickwinkel erneut fotografiert werden.
- Listen Sie die offenen Anfragen auf. Jede als erledigt gemeldete Reparatur wird vor Ort überprüft: Sie schliessen sie ab oder fragen nach.
- Stellen Sie die Zugänge sicher: Schlüssel oder Badges für Heizraum, Dach und Technikräume, Telefonnummer des Hauswarts.
- Halten Sie die Wartungsverträge bereit und die Daten der letzten Wartungen, um sie mit den Kontrollbüchern vor Ort zu vergleichen. Bei Stockwerkeigentum oder einer Eigentümergemeinschaft nehmen Sie das Unterhaltsdossier der Verwaltung dazu.
- Synchronisieren und laden Sie das Tablet, und nehmen Sie eine Powerbank und eine Taschenlampe mit.
Welchem Rundgang folgt man bei der Gebäudebegehung?
Der richtige Rundgang führt von aussen nach innen, mit dem Lift nach oben, zu Fuss wieder hinunter und endet in den Untergeschossen, immer in derselben Reihenfolge. Wer mit dem Lift hinauffährt, testet ihn gleich mit; eine konstante Reihenfolge macht zwei Berichte Zeile für Zeile vergleichbar.
Die typische Reihenfolge: Fassaden, Eingangshalle, Lift, begehbares Dach, Treppenhäuser beim Hinuntergehen, Keller, Tiefgaragen, Kehrichtraum, Heizraum, beim Hinausgehen die Grünflächen. Betreten Sie ein Dach nur, wenn der Zugang gesichert und erlaubt ist; andernfalls notieren Sie «nicht zugänglich», auch das ist eine Feststellung.
Die Checkliste für die Gebäudebegehung, Zone für Zone
Diese Checkliste deckt ein Wohngebäude ab; streichen Sie die Zeilen, die nicht zutreffen. Die Sicherheitsleuchte (Notbeleuchtung mit eigener Batterie) schaltet sich bei einem Stromausfall ein und markiert den Fluchtweg. Der Rauchabzug führt den Rauch aus einem Treppenhaus ab, oft über eine Öffnung im oberen Bereich. Eine Brandschutztür verzögert die Ausbreitung des Feuers und erfüllt ihre Aufgabe nur, wenn sie geschlossen ist.
| Zone | Zu kontrollierende Punkte | Warnzeichen |
|---|---|---|
| Umgebung und Fassaden | Verputz, Fugen, Balkone, Geländer, Dachrinnen und Fallrohre | treppenförmiger Riss, abgeplatzter Beton mit sichtbarer Armierung, Geländer, das wackelt |
| Begehbares Dach und Terrassen | Dachhaut, Dachrinnen, Abläufe, Abdichtung, Kaminköpfe | stehendes Wasser, Bewuchs, abgelöster Abdichtungsanschluss |
| Eingangshalle und Eingang | Tür und Türschliesser, Zutrittskontrolle, Gegensprechanlage, Briefkästen, Beleuchtung | Tür, die nicht ins Schloss fällt, defekter Haftmagnet |
| Treppenhäuser und Podeste | Stufen, Handlauf, Beleuchtung, Wände und Decken, Steigzonen | abgelöste Stufenkante, Feuchtigkeitsspur an der Decke, offener Schacht |
| Lift | Betrieb, bündiges Anhalten, Schachttüren, Beleuchtung, Notruf | Stufe zwischen Kabine und Podest, ungewöhnliches Geräusch, Notruf ohne Antwort |
| Keller und Untergeschosse | Feuchtigkeit, Lüftung, Beleuchtung, Türen, sichtbare Leitungen | Modergeruch, Leck an einer Verbindung, Sperrgut in den Durchgängen |
| Tiefgaragen | automatisches Tor, Beleuchtung, Lüftung, Boden und Decke | abgeplatzter Beton an der Deckenunterseite, Tor, das vor einem Hindernis nicht anhält |
| Kehrichtraum | Sauberkeit, Wasseranschluss, Lüftung, Container | Gerüche, Schädlinge, beschädigte Container |
| Heizraum und Technikräume | abgeschlossen, keine Lagerung, Lecks, Heizungsjournal | Raum als Abstellkammer genutzt, Journal nicht nachgeführt |
| Grünflächen | Bäume, Zäune, Tor, Wege, Spielplätze | gefährlicher Ast, angehobene Platte, blockiertes Tor |
| Brandschutz | Feuerlöscher und ihre Prüfetikette, Sicherheitsleuchten, Rauchabzug, Brandschutztüren, Fluchtwegpläne | verkeilte offene Brandschutztür, ausgefallene Sicherheitsleuchte, fehlender Feuerlöscher, verstellte Rauchabzugsbedienung |
| Vorgeschriebene Kontrollen (je nach Land und Gebäude) | Kontrollbücher und letzte Berichte: Lift, Heizung, Brandschutz, Garagentore, Asbest | Datum der letzten Kontrolle nicht auffindbar oder überschritten, Vorbehalte nicht behoben |
Die Begehung prüft das Datum der vorgeschriebenen Kontrollen und die Behebung der Vorbehalte. Die wichtigsten Pflichten im Jahr 2026:
- Lift: Wartung mit einem Besuch alle sechs Wochen (Art. R134-6 des Code de la construction et de l'habitation), technische Kontrolle alle fünf Jahre (Art. R134-11).
- Asbest: technisches Asbest-Dossier («dossier technique amiante»), wenn die Baubewilligung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde (Art. R1334-29-5 des Code de la santé publique).
- Blei: Bleirisikobericht (CREP) für die Allgemeinflächen von Wohngebäuden, die vor 1949 errichtet wurden, danach vor Arbeiten, welche die Beschichtungen beschädigen, ausser ein früherer Bericht hat kein Blei festgestellt (Art. L1334-8 des Code de la santé publique).
- Automatische Garagentore: schriftlicher Wartungsvertrag und zwei Besuche pro Jahr (Erlass vom 12. November 1990).
- Brandschutz: mindestens jährliche Prüfung von Branderkennung, Rauchabzug, Lüftung und Trockensteigleitungen, mit einem Sicherheitsregister (Art. 101 des Erlasses vom 31. Januar 1986, für Gebäude, deren Baugesuch nach seiner Veröffentlichung eingereicht wurde).
- Heizraum: jährliche Wartung der Heizkessel von 4 bis 400 kW (Art. R224-41-4 ff. des Code de l'environnement).
- Lifte: kantonale Regeln; in Genf Wartung durch eine zugelassene Fachperson, Kontrollen nach den SIA-Normen (Art. 16 des Reglements über die Aufzüge, L 5 05.08). In anderen Kantonen erkundigen Sie sich bei der kantonalen Behörde.
- Asbest: keine allgemeine Diagnose; vor Arbeiten ermittelt das Unternehmen die Gefahren (Art. 3 BauAV).
- Elektrizität: periodische Kontrolle in der Regel alle 20 Jahre für ein Wohngebäude und bei jedem Eigentümerwechsel, wenn die letzte Kontrolle fünf Jahre zurückliegt; der Eigentümer reicht der Netzbetreiberin einen Sicherheitsnachweis ein (Art. 36 und Anhang NIV).
- Heizung: Die Behörde lässt die Emissionen messen, in der Regel alle zwei Jahre bei einem Ölkessel und alle vier Jahre bei einer Gasfeuerung bis 1 MW (Art. 13 LRV).
- Brandschutz: VKF-Brandschutzvorschriften, die jeder Kanton anwendet und kontrolliert; erkundigen Sie sich bei der kantonalen Brandschutzbehörde.
- Aufzüge: Wartung nach den Anweisungen des Herstellers, sonst mindestens zweimal pro Jahr; vorbeugende Inspektion durch einen zugelassenen externen Dienst für technische Kontrollen (SECT) jedes Jahr, ergänzt durch eine halbjährliche Inspektion, wenn ein zertifiziertes Wartungsunternehmen wartet, sonst alle drei Monate; Risikoanalyse mindestens alle fünfzehn Jahre (Art. 4 und 6 des Königlichen Erlasses vom 9. März 2003).
- Brandschutz: Der Königliche Erlass vom 7. Juli 1994 legt die Grundnormen für Neubauten fest; für ein bestehendes Gebäude erkundigen Sie sich bei der Gemeinde und der Hilfeleistungszone.
- Asbest: in Flandern Asbestbescheinigung beim Verkauf eines vor 2001 errichteten Gebäudes, für die Gemeinschaftsteile einer Miteigentümergemeinschaft spätestens bis 31. Dezember 2026 (OVAM).
- Heizkessel: periodische Wartung oder Kontrolle, von jeder Region je nach Brennstoff vorgeschrieben (in Flandern ab 20 kW: jährlich bei Heizöl, alle zwei Jahre bei Gas).
- Aufzüge: jährliche Prüfung und Tests durch eine Kontrollstelle, Wartung durch qualifiziertes Personal und Sicherheitsregister (Vorschriften ITM-SST 1203.1 der ITM, der Inspektion der Arbeit und der Bergwerke).
- Brandschutz und Heizung: Die Kontrollen hängen vom Gebäude ab; erkundigen Sie sich beim CGDIS (Feuerwehr- und Rettungsdienst) nach dem Brandschutz und lassen Sie den Heizkessel von einer Fachperson warten.
- Asbest: Lassen Sie vor Arbeiten in einem älteren Gebäude den Asbest erfassen und erkundigen Sie sich bei der ITM nach den geltenden Regeln.
Wie arbeitet man offline in Kellern und Tiefgaragen?
Eine App für Begehungen muss ohne Netz funktionieren, sonst endet die Begehung im ersten Untergeschoss. Mit einem vollständigen Offline-Modus bleiben Bericht und Fotos auf dem Gerät und werden synchronisiert, sobald das Netz wieder da ist. Synchronisieren Sie vor dem Aufbruch, schliessen Sie die Begehung in einem Bereich mit Empfang ab und prüfen Sie, ob die Synchronisierung beendet ist, bevor Sie das Tablet ausschalten.
Welche Fotos machen den Begehungsbericht beweiskräftig?
Ein Foto von einer Begehung hat nur dann einen Wert, wenn klar ist, was es zeigt, wo und wann es aufgenommen wurde. Es gelten die Regeln des digitalen Übergabeprotokolls, mit einer zusätzlichen Anforderung: den Vergleich über die Zeit.
- eine Gesamtansicht pro Zone, dann eine Nahaufnahme pro Mangel, der zugehörigen Zeile des Berichts zugeordnet
- ein Grössenvergleich neben einem Riss oder einer Abplatzung
- bei einem Punkt «zu beobachten» bei jeder Begehung dieselbe Aufnahme; bei einem Riss zeigt ein datierter Bleistiftstrich an jedem Ende, ob er sich ausdehnt
- Fotos mit Zeitstempel und Geolokalisierung, die die Feststellung datieren und verorten
- keine Personen, keine Autonummern und keine Namen auf den Briefkästen: Der Bericht braucht diese Personendaten nicht (siehe die DSGVO-Checkliste)
Wie stuft man die festgestellten Mängel ein?
Drei Prioritätsstufen genügen, wenn jede eine schriftliche Definition hat, die das ganze Team kennt.
| Priorität | Definition | Beispiele | Weiteres Vorgehen |
|---|---|---|---|
| Dringend | Gefahr für Personen oder Schaden im Gang | gelockertes Geländer, aktives Leck, offen blockierte Brandschutztür | Sicherung noch am selben Tag |
| Zu planen | tatsächlicher Mangel ohne unmittelbare Gefahr | defekter Türschliesser, offene Fassadenfuge | Einsatzanfrage vor der nächsten Begehung |
| Zu beobachten | stabiler Mangel | Haarriss, alte und trockene Feuchtigkeitsspur | dasselbe Foto bei der nächsten Begehung |
Gasgeruch fällt aus dieser Einstufung: Rufen Sie vor allem anderen den Notfalldienst des Gasversorgers an.
Was gehört in einen Begehungsbericht?
Ein nützlicher Begehungsbericht zeigt die dringenden Punkte auf der ersten Seite und führt dann jede Feststellung mit Foto, Priorität und beschlossenem weiterem Vorgehen auf. Er nennt das Datum, die ausführende Person, die nicht zugänglichen Zonen und die Entwicklung der beobachteten Punkte. Senden Sie ihn noch am selben Tag an den Eigentümer oder an den Ausschuss der Eigentümergemeinschaft sowie an den Hauswart.
Jede Feststellung mit der Priorität «dringend» oder «zu planen» wird zu einer Einsatzanfrage mit Fotos, einer verantwortlichen Person und einer Frist, nach der Methode unseres Leitfadens zur Verwaltung der Reparatureinsätze. Die nächste Begehung beginnt mit diesen Anfragen: Erst dieser geschlossene Kreislauf macht aus einem Rundgang eine technische Nachverfolgung.
Was homePad für Sie tut
homePad begleitet die Gebäudebegehung bis zu den Arbeiten, für Immobilienbewirtschafter, Immobiliengesellschaften und gemeinnützige Wohnbauträger. Die Begehung erfolgt mit homePad App auf Tablet oder Smartphone mit iOS und Android; die auf einem Windows-Computer installierbare Version von homePad Reports dient den Übergabeprotokollen.
- homePad App: geführte Gebäudebegehungen, Vorlagen in Ihrem Erscheinungsbild, vollständiger Offline-Modus, Fotos mit Zeitstempel und Geolokalisierung, automatisches PDF.
- homePad Reports, ab dem Angebot Pro: Historie der Begehungen jedes Gebäudes, Begehung einem Kollegen zugewiesen oder aus der vorherigen erstellt, Berichte beim Abschluss der Begehung an die Parteien gesendet.
- homePad Resolve, Angebot Entreprise: Aus den im Bericht festgestellten Arbeiten entsteht eine Einsatzanfrage, mit Offerten, Dienstleistern und Nachverfolgung in Echtzeit.
- homePad One, ab dem Angebot Pro: Dashboards und Kartenansicht der Objekte für den gesamten Bestand.
Häufige Fragen
Wer darf eine Gebäudebegehung durchführen?
Der Bewirtschafter, die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, der Hauswart oder ein beauftragter Dienstleister. Entscheidend ist, dass die Person das Gebäude kennt, der gemeinsamen Checkliste folgt und befugt ist, eine Einsatzanfrage auszulösen. Bei einem bestimmten technischen Punkt, etwa einem Riss im Tragwerk, meldet die Begehung das Problem, und eine qualifizierte Fachperson analysiert es.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudebegehung und technischer Gebäudeanalyse?
Die technische Begehung ist eine regelmässige Sichtkontrolle, intern oder durch einen Dienstleister, um Mängel zu erkennen und zu verfolgen. Die technische Gebäudeanalyse und die mehrjährigen Arbeitspläne sind Studien qualifizierter Fachleute, die Arbeiten über mehrere Jahre planen; ob sie vorgeschrieben sind, hängt vom Land ab (siehe Kasten weiter oben). Die aufeinanderfolgenden Begehungsberichte liefern diesen Studien nützliche Grundlagen.
Braucht man Internet für eine Gebäudebegehung auf dem Tablet?
Nein, wenn die App über einen vollständigen Offline-Modus verfügt. Bericht und Fotos werden in Kellern und Tiefgaragen auf dem Gerät gespeichert und synchronisiert, sobald das Netz wieder da ist. Denken Sie daran, das Tablet vor dem Aufbruch zu synchronisieren.
Was tun, wenn eine Brandschutztür offen verkeilt ist?
Schliessen Sie sie, sofern sie nicht von einer dafür vorgesehenen Feststellanlage offen gehalten wird, fotografieren Sie die Situation und stufen Sie die Feststellung als dringend ein. Suchen Sie die Ursache: defekter Türschliesser, ein Keil, den ein Bewohner oder ein Lieferant hingelegt hat. Ein Aushang in der Eingangshalle und eine Kontrolle bei der nächsten Begehung verhindern eine Wiederholung.
Wie dokumentiert man einen Riss über mehrere Begehungen?
Fotografieren Sie ihn mit einem Grössenvergleich, immer von derselben Stelle und aus demselben Blickwinkel, und ziehen Sie an jedem seiner Enden einen datierten Bleistiftstrich. Bei der nächsten Begehung zeigt das neue Foto, ob er länger oder breiter geworden ist. Ein Riss, der sich verändert, wechselt von «zu beobachten» zu «zu planen», mit der Einschätzung einer Fachperson für Bau.
Muss ein Begehungsbericht unterschrieben werden?
Für einen internen Bericht ist keine Unterschrift vorgeschrieben, doch die Unterschrift der ausführenden Person datiert die Feststellung und macht sie verbindlich. Begleitet der Hauswart oder ein Mitglied des Ausschusses der Eigentümergemeinschaft die Begehung, bestätigt seine Unterschrift, was gemeinsam gesehen wurde. Die elektronische Signatur mit Zeitstempel und Geolokalisierung von homePad App erfüllt diese Aufgabe am Ende der Begehung.
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