# L'IA sur le terrain : repérer les défauts sur photo, dicter, estimer les travaux

> IA et état des lieux : détection des défauts sur photo, dictée, rapport et estimation des travaux. La méthode pas à pas et ce qu'il faut vérifier.

Source: https://www.homepad.com/blog/ia-etat-des-lieux-methode-terrain

L'équipe homePad · 27 octobre 2026 · Méthode

L'IA pour l'état des lieux sert, sur le terrain, à cinq gestes précis : reconnaître sur une photo les éléments d'une pièce et leurs défauts, écrire ce que vous dictez, piloter l'application à la voix, rédiger un rapport de travaux et en estimer le coût. Elle propose, vous validez : chaque suggestion se relit avant la signature. Voici la méthode pas à pas sur une visite réelle, ce qu'il faut contrôler et les erreurs que l'IA commet le plus souvent.

Les usages généraux et les garde-fous sont traités dans [L'IA en gestion immobilière](/blog/ia-immobilier-transformer-gestion-patrimoine) ; cet article se consacre au terrain.

## Que faut-il préparer avant une visite avec l'IA ?

Une visite avec l'IA se prépare comme toute visite, avec deux exigences en plus : des photos exploitables et un vocabulaire commun. L'IA ne vaut que ce que vous lui montrez et lui dites.

- **Les fonctions d'IA de homePad App** sont incluses dès l'offre Pro. Mettez l'application à jour.
- **Pour une sortie**, partez de l'entrée : dans homePad Reports, une visite dupliquée reprend contacts, clés, compteurs, remarques et photos.
- **Une consigne photo écrite** : lumières allumées, volets ouverts, une vue d'ensemble prise depuis la porte, un gros plan par défaut.
- **Une échelle d'états courte** (par exemple neuf, bon, usé, dégradé), définie pour toute l'équipe, que vous appliquez aux propositions de l'IA.

## Comment se déroule une visite avec l'IA, étape par étape ?

Une visite assistée par l'IA suit le même ordre qu'une visite classique ; ce qui change, c'est qui écrit le premier jet. Exemple : la sortie d'un deux-pièces, préparée à partir de l'entrée.

1. **Photo d'ensemble de la pièce.** L'IA propose les éléments qu'elle reconnaît : sol, murs, fenêtre, radiateur, porte, prises. Vous complétez ce qui est resté hors cadre et supprimez les doublons.
2. **Gros plan sur chaque défaut.** L'IA propose une nature de défaut : rayure, tache, éclat, trou, fissure. Vous confirmez, puis vous précisez la localisation et l'étendue, que la photo seule ne donne pas. Posez un mètre ou une carte dans le cadre quand la taille compte.
3. **Dictée.** Vous décrivez en regardant l'élément : « Mur gauche, peinture blanche, deux trous de cheville non rebouchés près de la fenêtre. » Relisez les chiffres et les termes techniques.
4. **Commandes vocales.** Elles servent quand vos mains sont prises : lampe, mètre, relevé de compteur.
5. **Essais des équipements.** L'IA ne teste rien : robinets, chasse d'eau, volets, plaques, interphone restent à faire fonctionner vous-même.
6. **Rapport de travaux généré par l'IA.** À partir des défauts validés, l'IA liste les travaux par pièce. Vous contrôlez chaque ligne, les quantités et les surfaces.
7. **Estimation des coûts.** L'IA propose un ordre de grandeur pour chaque poste. C'est une aide à la décision ; seul un devis engage un prestataire.
8. **Résumé.** Il condense le rapport pour le propriétaire ou le bailleur. Vérifiez qu'il ne dit rien que le rapport ne dit pas.
9. **Relecture avec le locataire et signature.** L'état des lieux reste établi en présence des deux parties : le locataire lit les constats validés, ajoute ses réserves et signe.
10. **Après la visite, le comparatif.** Dans homePad Reports, le rapport comparatif IA place l'entrée et la sortie côte à côte et fait ressortir les différences. Vous décidez lesquelles relèvent d'une dégradation.

**La vétusté** est l'usure normale due au temps et à un usage conforme ; les réparations qu'elle entraîne ne sont pas à la charge du locataire. L'IA voit une différence entre deux photos. Elle ne sait pas si cette différence est de la vétusté. Ce que dit la loi sur l'état des lieux, la vétusté et la garantie :

**France**

L'état des lieux est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie et joint au bail (art. 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe les mentions et admet la forme électronique. La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal (même décret). Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée ; le dépôt est restitué dans un mois si la sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon (art. 22 de la loi de 1989).

**Suisse**

Aucun état des lieux n'est imposé par le Code des obligations, mais à la restitution le bailleur vérifie l'état de la chose et signale immédiatement les défauts au locataire (art. 267a CO). Le locataire rend le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al. 1 CO) ; l'usure normale s'apprécie souvent avec le tableau paritaire des amortissements, barème privé de durées de vie sans force de loi ; demandez l'édition à jour à votre association de bailleurs ou de locataires. La garantie, au plus 3 mois de loyer, n'est libérée qu'avec l'accord des parties, sur commandement de payer non frappé d'opposition ou sur jugement (art. 257e CO).

**Belgique**

État des lieux détaillé et contradictoire obligatoire : art. 220 du Code bruxellois du Logement, art. 27 du décret wallon du 15 mars 2018, art. 9 du Vlaams Woninghuurdecreet. Vétusté et force majeure restent à la charge du bailleur : art. 223 (Bruxelles), art. 8 et 28 §2 (Wallonie), art. 26 et 39 §3 (Flandre). La garantie est libérée par accord écrit des parties ou décision du juge de paix.

**Luxembourg**

Si une garantie est prévue, un constat écrit et contradictoire des lieux est signé au plus tard le jour de l'entrée (art. 5(2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006). Le locataire ne répond pas des dégradations résultant de la vétusté ou de la force majeure (art. 1730 et 1755 du Code civil). Pour les nouveaux baux soumis au régime en vigueur depuis le 1ᵉʳ août 2024, la garantie ne peut dépasser deux mois de loyer, et les sommes retenues doivent être justifiées. Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous réserve de l’usure et de la vétusté normales, et que le bailleur ne formule aucune revendication pour des loyers impayés ou des dégâts locatifs, la moitié de la garantie est restituée dans le mois suivant la remise des clés ; le solde, après déduction des sommes dûment justifiées, au plus tard dans le mois suivant la réception des décomptes de charges ou l’approbation définitive des comptes annuels de copropriété (art. 5, paragraphe 2bis, de la loi modifiée du 21 septembre 2006).

## Que vérifier avant de valider les propositions de l'IA ?

Chaque type de proposition a son point de contrôle et son erreur typique ; ce tableau sert de grille de relecture.

| Proposition de l'IA | Ce que vous vérifiez | Erreur typique |
|---|---|---|
| Liste des éléments | complète, sans doublon, bien nommée | élément hors cadre oublié, convecteur nommé radiateur |
| Défaut détecté | réel, bien qualifié, localisé, mesuré | reflet lu comme une rayure, joint de carrelage lu comme une fissure |
| État attribué | conforme à votre échelle d'états | « usé » proposé là où l'élément est « dégradé » |
| Texte dicté | chiffres, unités, termes techniques | « sans » écrit « cent », nom de matériau déformé |
| Rapport de travaux | cause, quantités, surfaces | toute la pièce repeinte pour un seul impact |
| Estimation des coûts | cohérence avec vos prix locaux | ordre de grandeur pris pour un montant à retenir |
| Résumé | fidèle et neutre | phrase qui impute un dommage au locataire sans constat validé |
| Comparatif entrée/sortie | même élément, même défaut | angle ou lumière différents lus comme un changement |

Une retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée, dans des délais propres à chaque pays (voir le bloc ci-dessus). Une estimation produite par l'IA prépare la discussion ; la retenue s'appuie sur des devis ou des factures.

## Où l'IA se trompe-t-elle le plus souvent ?

L'IA se trompe surtout quand la photo tromperait aussi l'œil humain : manque de lumière, reflets, textures, défauts hors champ.

- **La lumière.** Une pièce sombre, un contre-jour devant la fenêtre ou une ampoule jaune faussent les couleurs : une ombre devient une tache. Allumez tout et photographiez dos à la fenêtre.
- **Les reflets.** Carrelage brillant, parquet vitrifié, inox, vitres et miroirs créent des rayures fantômes. Changez d'angle avant de valider.
- **Les textures.** Crépi, papier peint à motifs, veinage du bois et joints peuvent être lus comme des fissures.
- **Les défauts cachés.** Sous un tapis, derrière un meuble, sous une peinture fraîche qui masque l'humidité : l'IA ne voit que le cadre. Une odeur ou une panne lui échappent aussi.
- **L'échelle.** Sans repère, une photo ne distingue pas un éclat de 2 mm d'un éclat de 2 cm.
- **Le bruit.** Une cage d'escalier, une VMC ou la rue dégradent la dictée. Parlez près de l'appareil et relisez.

Retenez une règle : quand l'IA ne signale rien, cela ne prouve pas qu'il n'y a rien. La méthode de description reste celle de notre [guide de l'état des lieux numérique](/blog/etat-des-lieux-numerique-guide-complet).

## Quelles règles de protection des données respecter ?

**France**

RGPD : informez les occupants au moment de la collecte de la finalité, de la base légale, des destinataires, de la durée de conservation et de leurs droits (art. 13). Le règlement n'impose pas de nommer l'outil ; il impose de signaler une décision fondée exclusivement sur un traitement automatisé (art. 13, § 2, f, et art. 22), ce que n'est pas une proposition de l'IA que vous validez. Mentionner la fonction d'IA reste une bonne pratique. Autorité : la CNIL.

**Suisse**

Loi fédérale sur la protection des données (LPD), en vigueur depuis le 1er septembre 2023 : informez au minimum de l'identité du responsable, de la finalité et des destinataires (art. 19) ; une décision prise uniquement par la machine doit être signalée (art. 21). Le PFPDT rappelle que la LPD s'applique directement à l'IA.

**Belgique**

RGPD, comme en France (art. 13), sous le contrôle de l'Autorité de protection des données (APD).

**Luxembourg**

RGPD, comme en France (art. 13), sous le contrôle de la Commission nationale pour la protection des données (CNPD).

## Comment déployer l'IA dans une équipe de terrain ?

Le déploiement réussit quand l'équipe partage les mêmes règles de prise de vue, de vocabulaire et de validation avant d'utiliser l'IA en volume.

1. **Lancez un pilote** avec deux ou trois intervenants, sur des visites réelles et variées : logement vide, meublé, rez-de-chaussée sombre.
2. **Écrivez les règles** : consigne photo, échelle d'états, liste des termes à employer.
3. **Faites relire en double** pendant le pilote : un responsable relit chaque rapport et note les corrections par type.
4. **Mesurez** le temps par rapport, le nombre de corrections et les contestations, avant et après.
5. **Fixez qui valide et qui signe** : celui qui a fait la visite, jamais l'outil.
6. **Étendez à toute l'équipe**, avec un référent qui partage chaque semaine les erreurs de l'IA rencontrées.

Pour un prestataire d'états des lieux, l'enjeu est l'homogénéité entre intervenants ; pour une agence, le volume des périodes chargées.

## Ce que homePad fait pour vous

homePad applique un principe simple : l'IA propose, le professionnel valide. Ses outils servent aux [agents immobiliers](/solutions/agents-immobiliers) comme aux [sous-traitants](/solutions/sous-traitants) qui réalisent des états des lieux pour leurs clients.

- [homePad App](/produits/app), IA dès l'offre Pro : détection par photo des éléments et des défauts, dictée vocale, commandes vocales, rapport de travaux généré par l'IA, résumé des rapports, estimation des coûts, sur l'appareil.
- homePad App sur le terrain : mode hors ligne complet, photos horodatées et géolocalisées, signature électronique certifiée, PDF automatique.
- [homePad Reports](/produits/reports), dès l'offre Pro : rapport comparatif IA entrée/sortie, sortie créée à partir de l'entrée, rapports signés envoyés aux parties à la fermeture de la visite.
- Trois offres, Starter, Pro et Entreprise, avec un principe clair : 1 crédit = 1 rapport.

## Questions fréquentes

### L'IA peut-elle faire un état des lieux à la place du professionnel ?
Non. L'IA prépare un brouillon à partir des photos et de la voix, mais la visite, les essais des équipements et la validation restent humains. L'état des lieux est établi par les parties ou par un tiers mandaté, qui en assument le contenu en signant.

### Un état des lieux réalisé avec l'IA a-t-il une valeur juridique ?
Sa valeur tient à son contenu et à la signature des parties ; l'outil qui a aidé à le rédiger ne la change pas. La forme électronique est admise dans les quatre pays, sous les conditions rappelées dans le bloc sur l'état des lieux. Un constat précis, illustré et relu se défend ; un texte généré et signé sans relecture se défend mal.

### L'estimation des travaux par IA suffit-elle pour une retenue sur le dépôt de garantie ?
Non. L'estimation donne un ordre de grandeur pour décider vite. Toute retenue doit être justifiée, en pratique par des devis ou des factures, et tenir compte de la vétusté, qui n'est pas à la charge du locataire.

### L'IA sait-elle distinguer la vétusté d'une dégradation ?
Non. Elle détecte un défaut ou une différence entre l'entrée et la sortie, mais apprécier la vétusté demande de connaître l'âge de l'élément, la durée d'occupation et, le cas échéant, la grille de vétusté prévue au bail. C'est le rôle du professionnel.

### Faut-il informer le locataire de l'utilisation de l'IA ?
Le RGPD, comme la loi suisse sur la protection des données, impose d'informer les personnes des traitements de leurs données, quel que soit l'outil. Si les photos et le rapport passent par une fonction d'IA, mentionnez-le dans votre information aux occupants (détail par pays dans le bloc sur les données). Expliquer au locataire, pendant la visite, que l'IA propose et que vous validez évite aussi les malentendus.